La nueva normativa ya ha sido aprobada y se encuentra en fase de aplicación, aunque los ayuntamientos tendrán un papel fundamental para decidir dónde y bajo qué condiciones podrá desarrollarse esta actividad.
La conocida como ley de vivienda vacacional ya está en vigor en Canarias. Se trata de la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada en el Boletín Oficial de Canarias en diciembre de 2025.
Por tanto, la norma ya no es un proyecto ni se encuentra pendiente de aprobación. Ahora comienza la parte más compleja: trasladarla a cada municipio, adaptar el planeamiento y comprobar que las viviendas vacacionales cumplen los requisitos.
¿Cuál es el objetivo de la ley?
La finalidad principal es ordenar el crecimiento de las viviendas vacacionales y compatibilizar esta actividad turística con el acceso de la población a una vivienda habitual.
La norma establece como criterio general que, al menos, el 90 % de las viviendas de cada municipio permanezca destinado al uso residencial. De esta manera, la vivienda vacacional no debería superar el 10 % del parque total.
Sin embargo, este porcentaje no funciona como un límite idéntico y automático para todos los municipios. Los ayuntamientos que quieran permitir una presencia superior tendrán que justificarlo mediante instrumentos de ordenación más complejos y un estudio de capacidad de carga.
Ese análisis deberá tener en cuenta aspectos como la disponibilidad de vivienda, la población, las infraestructuras, el abastecimiento de agua, el saneamiento, la movilidad y la presión turística existente.
Los ayuntamientos tendrán la última palabra
Los ayuntamientos serán los encargados de determinar en qué zonas se puede desarrollar la vivienda vacacional y bajo qué condiciones.
Para ello podrán aprobar ordenanzas provisionales, planes especiales o adaptar su planeamiento urbanístico. También podrán ordenar primero las localidades o zonas en las que exista una mayor presión turística, sin necesidad de modificar todo el municipio al mismo tiempo.
Esto significa que la aplicación de la ley puede ser diferente en cada localidad. Un municipio podrá establecer restricciones en determinados barrios o núcleos y permitir esta actividad en otros lugares donde considere que existe capacidad suficiente.
El Gobierno de Canarias ya está celebrando reuniones con ayuntamientos y cabildos para explicar la normativa y coordinar su aplicación. En Fuerteventura se ha desarrollado un encuentro con representantes de los seis municipios de la isla.
¿Qué ocurre con las viviendas vacacionales que ya estaban funcionando?
Las viviendas que contaban con una declaración responsable válida antes de la entrada en vigor de la ley no desaparecen ni deben cerrar automáticamente.
Con carácter general, podrán continuar desarrollando la actividad durante un periodo transitorio de cinco años. Antes de que finalice ese plazo deberán adaptarse al nuevo sistema, comprobar si el planeamiento municipal permite el uso turístico o acogerse a alguna de las posibilidades de consolidación previstas en la normativa.
En determinados casos será posible solicitar una ampliación del periodo transitorio, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
La situación de cada vivienda dependerá de varios factores: si estaba correctamente inscrita, quién es su propietario y explotador, dónde se encuentra y qué ordenación apruebe el ayuntamiento correspondiente.
Más inspecciones y controles
La ley también refuerza las labores de comprobación.
Los ayuntamientos deben controlar que las viviendas cumplan la normativa sobre actividades clasificadas, mientras que los cabildos revisarán las declaraciones responsables presentadas antes de la entrada en vigor de la nueva regulación.
Por tanto, estar inscrito en el Registro General Turístico no evita que la Administración pueda comprobar posteriormente si la vivienda cumple las condiciones urbanísticas, técnicas, de seguridad, habitabilidad y accesibilidad exigidas.
Cambios para los alquileres de corta duración
La ley fue modificada en agosto de 2026 para diferenciar con mayor claridad el alquiler turístico de otros contratos temporales.
Desde esta modificación, se presume que puede existir una actividad turística cuando una vivienda se anuncia en plataformas o canales de oferta turística, o cuando se alquila durante periodos continuados de 31 días o menos.
Esto no significa que todos los contratos inferiores a 31 días sean automáticamente turísticos. Puede tratarse, por ejemplo, de una estancia por trabajo, estudios, atención médica u otra necesidad temporal.
En esos casos, el propietario deberá solicitar información a la persona arrendataria y hacer constar expresamente en el contrato el motivo de la estancia y su relación con la duración acordada.
Viviendas turísticas ocasionales durante eventos
La última modificación también incorpora la posibilidad de autorizar viviendas de uso turístico ocasional durante un máximo de 15 días al año.
Esta modalidad deberá estar vinculada a fiestas de interés turístico, acontecimientos culturales, competiciones deportivas u otros eventos de especial relevancia. Para poder utilizarla será necesario que el planeamiento municipal la permita y presentar previamente la correspondiente declaración responsable.
¿En qué punto se encuentra actualmente?
La ley está plenamente vigente, pero su implantación todavía está en marcha.
Los ayuntamientos deben adaptar su ordenación, decidir dónde puede desarrollarse esta actividad y establecer los límites correspondientes. Los cabildos y municipios, por su parte, deben poner en marcha sus programas de inspección y control.
Además, en el Parlamento de Canarias se encuentra en trámite una proposición del Grupo Socialista para modificar algunos aspectos de la normativa. Esta iniciativa todavía no ha sido aprobada y no suspende la aplicación de la ley actual.
En resumen, la vivienda vacacional seguirá existiendo en Canarias, pero ya no podrá crecer sin planificación. Su futuro dependerá en gran medida de las decisiones que adopte cada ayuntamiento y de que propietarios y explotadores puedan acreditar el cumplimiento de todos los requisitos.
